أيهما أفضل؟ شراء مسكن أو استئجاره في السويد!

Foto Fredrik Sandberg SCANPIX / Kod 10180
Views : 7308

الكومبس – اقتصاد: يعتبر العثور على مسكن في السويد من إحدى التحديات، التي تواجه الكثيرين، خصوصا أولئك المنتقلين حديثاً للعيش في هذا البلد، لا سيما في مدنه الكبرى مثل ستوكهولم ويوتبوري ومالمو.

وتمتد فترات الانتظار للحصول على شقة للإيجار لعدة سنوات، ولذلك يفضل البعض شراء مسكن بدلاً من الاستئجار والانتظار في طوابير طويلة.

ولكن قبل تقييم إيجابيات وسلبيات الخيارين، لابد من الإشارة إلى وجود نوعين من عقود العقارات المؤجرة في السويد.

فهناك عقد إيجار “مباشر”، يمكن للشخص الاستئجار مباشرة من المالك، وغالبًا ما تخضع هذه العقارات لضوابط وشروط معينة والمغري في هذا النوع أنه يمكنك البقاء فيها على المدى الطويل، ولكن في الوقت نفسه، قد يتم تخصيص قسم كبير منها عبر نظام قوائم الانتظار، وهذا ما يعني أنه مع أزمة النقص في المساكن بالسويد قد تضطر للانتظار لسنوات عديدة قبل أن تكون مؤهلاً للحصول على مسكن ما بشكل مباشر.

أما النوع الثاني من عقود الإيجار هو، غير المباشر وهو المصطلح السويدي للتأجير من الباطن، مما يعني أنك تستأجر إما من شخص لديه عقد مباشر بنفسه (يُعرف باسم hyresrätt) أو من شخص اشترى العقار (يسمى bostadsrätt إذا كانت شقة).

مع الأخذ بعين الاعتبار، وجود اختلاف ملحوظ بين هذين النوعين من عقود العقارات وهو، أنه يمكنك عادةً البقاء في الإيجارات المباشرة للمدة التي تريدها، في حين أن هناك حدودًا للحد الأقصى للوقت الذي يمكنك استئجاره من الباطن.

الفرق في متطلبات شراء مسكن أو استئجاره

لا توجد قاعدة في السويد تمنع غير المواطنين أو المقيمين غير الدائمين من شراء العقارات، ولكن من الصعب جدًا الحصول على رهن عقاري كوافد جديد.

سيحتاج الشخص الراغب بالشراء إلى رقم ضمان اجتماعي سويدي أو رقم شخصي وإثبات استقرار مالي في السويد، وسيخضع لفحص ائتماني، وهذا يعني أنه سيحتاج عادةً إلى أن يكون له تاريخ وظيفي كاف وما يدفعه من ضرائب في السويد.

 وعلى الرغم من أن بعض البنوك، تكون أكثر تساهلاً من غيرها خصوصا عندما يتعلق الأمر، بطالبي القروض العقارية على سبيل المثال، أولئك العاملين لحسابهم الخاص.

أما بالنسبة للإيجار، فإن التسجيل في بعض قوائم انتظار السكن، يتطلب حصول الشخص على رقم وطني في حين تكتفي عقود إيجارات أخرى إثبات المستأجر لمالك العقار أنه سيتحمل مسؤولية السكن في العقار من خلال مثلاً إظهار دليل على استقراره المادي.

STOCKHOLM 20200507 Vy över villakvarteren i Norra Ängby. Foto: Jonas Ekströmer / TT / kod 10030

اختيار الموقع للإيجار أو الشراء

 تعتبر السويد بلداً شاسع المساحة وسيعتمد الخيار الأفضل للشخص سواء في الشراء أو الإيجار على المكان، الذي يبحث فيه عن مسكن.

وتشهد المدن الكبيرة في السويد منافسة شرسة على الإيجارات، وخصوصاً في المناطق التي يكون فيها شراء العقارات أعلى تكلفة، وفي الوقت نفسه، قد يكون لبعض المناطق الريفية فرص إيجار محدودة، ولكن أسعار شراء العقارات أقل بكثير.

وينصح خبراء سوق الإسكان، الأشخاص الذين يفكرون بالشراء، أن تكون نقطة البداية الخاصة بهم، هي عبر استخدام مواقع مثل Hemnet و Booli لمعرفة سعر ومدى توافر المساكن للشراء في المنطقة، التي يريدونها للعيش ، فيما يمكن للراغبين بالاستئجار، أن يجدوا ذلك في إعلانات البلديات أو قوائم انتظار الإسكان، التي تنظمها الدولة، أو من خلال مواقع على الإنترنت مثل Blocket و Samtrygg و Qasa .

منزل أم شقة؟

سواء كنت ترغب في العيش في منزل أو شقة، عادة ما تكون هناك خيارات لكل من الإيجار أو الشراء، ولكن بالطبع يختلف المعروض حسب الموقع.

ويؤكد خبراء عقاريون في حديثهم لموقع لوكال، على أن الراغبين بالشراء يحتاجون أيضًا إلى معرفة، أن شراء منزل منفصل يختلف تمامًا عن شراء شقة في السويد.

فإذا اشتريت شقة، فستكون دائمًا جزءًا من bostadsrättsförening (جمعية الإسكان)، مما يعني أنك ستدفع رسومًا لهذه الجمعية مقابل إدارة المبنى، وقد ينطبق هذا أيضًا على بعض المنازل مثل المنازل المتعددة الطوابق

أما شراء منزل منفصل، فهو ليس جزءًا من جمعية وهذا يعني أنك مسؤول بالكامل عن هذا المنزل ومسؤول عن دفع جميع فواتيرك (الكهرباء والماء والتدفئة وما إلى ذلك) مباشرة لمقدمي الخدمة ولذلك يترتب على المشتري، أن يقوم بتفقد المنزل ومتابعة صيانته قبل شرائه

STOCKHOLM 2019-08-21 Bostadsvisning. En mäklare med ett informationsblad om en bostadsrätt som är till salu. Foto: Tomas Oneborg / SvD / TT / Kod: 30142 ** OUT DN, Dagens Industri (även arkiv) **

حساب التكلفة

لشراء عقار في السويد، ستحتاج عادةً إلى وديعة بنكية بنسبة 15 بالمائة على الأقل.

ولمعرفة المبلغ، الذي يجب أن تتوقع دفعه على عقار مملوك، ينصح باستخدام بعض المواقع العقارية المتخصصة، التي يمكن أن تعرض الأسعار النموذجية (بناء على حجم المسكن وموقعك المفضل) إضافة لتقديرات أسعار الفواتير والرسوم.

وبالطبع تختلف الفواتير والرسوم، بناءً على حجم العقار والميزات التي يتمتع بها، وبينما سيدفع مالكو المنزل المنفصل جميع فواتيرهم بشكل فردي، سيدفع مالكو bostadsrätt رسومًا شهرية ثابتة (بالمتوسط) إلى جمعية البناء، التي تغطي خدمات مثل، الماء والتدفئة، وأيضًا تكاليف صيانة المبنى مثل السباكة.

وكذلك لا تتطلب عملية شراء شقة bostadsrätt رسوما إضافية عديدة، والتي هي في الغالب رسوم نقل (överlåtelseavgift ، يدفعها إما المشتري أو البائع اعتمادًا على الجمعية) ، وإذا كنت تقوم برهن عقاري ، فهناك رسوم التسجيل تدفع لمرة واحدة (pantavgift)، وهي عادة أقل من 2000 كرون بالمجمل.

 أما عند شراء منزل منفصل، فهناك رسوم إضافية عديدة مثل رسوم المسح.

وعندما يتعلق الأمر بالاستئجار، تخضع العقود المباشرة لضوابط الإيجار، مما يجعلها خيارًا جذابًا، إذا كان بإمكان المستأجر الحصول عليها في عقد الإيجار.

ومن الناحية الرسمية، لا ينبغي أن تكون الإيجارات بالباطن، أغلى بكثير من نظيراتها المباشرة، ولكن غالبًا ما تكون هناك رسوم إضافية تتراوح بين 10 و15 بالمائة للعقار المفروش.

وينوه الخبراء إلى أنه إذا كنت تقوم باستئجار من الباطن من شخص يمتلك الشقة، فيحق للمؤجر تحديد السعر بناءً على القيمة السوقية الحالية للعقار، لذلك يمكن أن تكون هذه أغلى بكثير من التأجير من الباطن من شخص لديه عقد مباشر.  

ويحذر خبراء قطاع الإسكان من عمليات الاحتيال من أصحاب عقارات، قد يتقاضون أكثر بكثير مما هو معقول – على الرغم من أن الحكومة السويدية اتخذت إجراءات صارمة بشأن هذا الأمر.

استثمار أم ماذا؟

يختلف حسب خبراء الإسكان أن نجاح الاستثمار بالعقار يعتمد بشكل كبير على نوعه وموقعه، وبالتأكيد، لا يوجد ضمان أن بيعيه سيحقق ربحاً لك فهذا الشيء مرتبط على سوق العقار، ولابد من الأخذ بعين الاعتبار، أنه  حتى إذا حققت ربحًا من بيعه، فإنه يتعين على البائع، دفع ضريبة أرباح رأس المال السويدية على 22 بالمائة من أرباح العقار، على الرغم من أنه يمكنك تأجيل ذلك إلى أجل غير مسمى، إذا كنت تستخدم المال لشراء منزل جديد سواء في السويد أو داخل الاتحاد الأوروبي / المنطقة الاقتصادية الأوروبية .

ويعتبر الخبراء، أنه بالمقارنة مع العديد من البلدان، فإن النظام السويدي غير مصمم لأن يجني أصحاب العقارات عبره أرباحاً إضافية وهو ما يرونه أنه ليس بالاستثمار الآمن.

STOCKHOLM 2016-04-14 Svenska hushåll lånar allt mer i förhållande till sina inkomster. Trots det har de överlag tillräckliga marginaler för att klara sina betalningar. Det är en av slutsatserna i årets bolåneundersökning som presenteras av Finansinspektionen på torsdagen. Foto: Anders Wiklund / TT / Kod 10040

الحق في إدخال تغيرات على مسكنك

إذا كنت حريصاً على وضع طابعك الخاص على مكان سكنك، فإنه بصفتك مستأجرًا، ستكون مقيدًا بما يمكنك فعله بالضبط للعقار، حتى لو كنت تملك شقتك، ستكون هناك أيضاً بعض القيود، وقد تحتاج إلى تقديم طلب للحصول على إذن من bostadsrättsförening ، مثل تركيب غسالة أو إضافة أو إزالة جدار.

في حين تتمثل إحدى ميزات الإيجارات المستعملة في أنه يمكنك غالبًا اختياره كمسكن مفروش، خاصة لفترات الإيجار القصير، ولكن تذكر أنه من المحتمل أن يتقاضى مالك العقار الخاص بك ما يصل إلى 15 بالمائة إضافية مقابل الشقة التي يتم تأثيثها، لذا فكر فيما إذا كان الأمر يستحق شراء أثاثك الخاص أم لا.

وبصفتك مالك لشقة سكنية أو منزل فإنك مسؤول أيضًا عن إصلاح أي مشكلات تطرأ، أما بصفتك مستأجرًا، فإنه إذا تعطل أحد أجهزة المطبخ أو كان لديك تسرب ماء وغير ذلك، فإن مهمة إصلاح ذلك تقع على مالك العقار.

يعتمد مدى مسؤولياتك أيضًا على ما إذا كنت تشتري شقة bostadsrätt (أو منزلًا يمثل جزءًا من bostadsrättsförening) أو تشتري منزلك الخاص.

حيث تذهب الرسوم الشهرية المدفوعة إلى bostadsrättsförening جزئيًا إلى صيانة المباني، والقاعدة الأساسية هي أنك مسؤول فقط عن إصلاح الأشياء داخل جدرانك الأربعة، بينما ستهتم الجمعية بأشياء مثل الأسقف والنوافذ والأبواب، السباكة والكهرباء.

بمعنى آخر، يجب على أي شخص يخطط للشراء، أن يتذكر تخصيص ميزانية إضافية للإصلاحات والصيانة.

كم ستبقى؟

إذا كنت في البلد لوظيفة محددة المدة، أو لبرنامج دراسي، فقد تكون مغامرة كبيرة الاستثمار في العقارات حسب الخبراء، بالنظر إلى التكاليف المرتبطة بتأثيث منزلك وصيانته وبيعه في النهاية.

من ناحية أخرى، إذا كنت مقيمًا في مدينة تكون فيها قوائم انتظار الإيجارات المباشرة طويلة، فمن المحتمل، أنك ستحتاج إلى الانتقال كثيرًا من منزل لآخر، بسبب القيود المفروضة على المدة التي يمكن للأشخاص فيها تأجير العقار من الباطن، وهذا ما قد يعني، أنك ستواجه تكاليف مادية وضغوط عديدة مرتبطة بالانتقال، ناهيك عن صعوبة الشعور بالاستقرار حقًا.

في النهاية، يعتقد خبراء العقار، أنه لا توجد إجابة صحيحة تماماً، حول ما هو الأفضل الشراء أو الاستئجار؟، ولكن يمكنك حسب رأيهم، اتخاذ قرار مستنير بشأن ما إذا كنت تريد الاستئجار والشراء، بناءً على ميزانيتك وأموالك، وما هو متاح في منطقتك ، وأفكارك حول مستقبلك الذي تخطط له.

قسم التحقيقات – هاني نصر