هكذا تتحقق من الحالة المالية لجمعيات الإسكان قبل أن تشتري!
هذا المقال من شركة Nordax Bank أحد الشركاء المتعاونين معنا، ليس بالضرورة أن يتوافق محتوى هذه المادة مع سياسة الكومبس التحريرية.
قبل أن تشتري عقار، عليك أن تتحقق من الحالة المالية لجمعية الإسكان المسؤول عن هذا العقار. فالرسوم الشهرية المنخفضة لا تعني بالضرورة حالة مالية جيدة. يعد إلقاء نظرة على التقرير السنوي للجمعية أمرًا ضروريًا قبل شراء أي عقار. ولكن لا تقلق، نحن نعلم أن مراجعة التقرير السنوي قد تبدو صعبة، ولذلك سنسهل عليك الأمر. إليك قائمة بكل ما يجب أن تفكر فيه:
1.ما هو حجم الجمعية؟
في حال كانت الجمعية تضم أقل من 10 شقق فهي تعتبر في هذه الحالة صغيرة. في حال كنت تشتري عقار تابع لجمعية صغيرة، فهناك أخطار أكبر لأن عدد من يتقاسمون تكاليف الجمعية هم أقل بطبيعة الحال. وفي حال احتاجت الجمعية لعمل التجديدات الدورية stambyte قد تضطر إلى الحصول على قرض أكبر مما قد يؤدي إلى رفع الرسوم الشهرية، وستكون الزيادة بالطبع أعلى لكل عضو مقارنة بما إذا كان هناك عدد عقارات أكبر في الجمعية. من ناحية أخرى، قد يكون من الصعب الحصول على قرض سكن إذا اشتريت منزلًا في جمعية صغيرة. لهذا السبب، تحقق دائمًا من البنك قبل توقيع عقد الشراء.
2. ما هو حجم ديون الجمعية؟
انظر إلى حجم ديون الجمعية مقارنة بالمساحة التابعة لها. يمكنك أن تجد الدين لكل متر مربع في بداية التقرير السنوي. كما يمكنك أيضا أن تحسبه بنفسك من خلال البحث عن إجمالي ديون الجمعية وقسمته على إجمالي المساحة التابعة للجمعية. إذا كان الدين يقل عن 5000 كرون للمتر المربع فيعتبر ذلك جيدًا، أما إذا كان الدين بين 10000 كرون ل 15000 كرون لكل متر مربع، فهذا ليس جيدا. يفضل دائما تجنب شراء عقار في جمعية لديها ديون مرتفعة.
3. ما حجم الفائدة؟
غالبًا ما يكون للفائدة التأثير الأكبر على ما تدفعه من رسوم شهرية للجمعية. ابحث عن بيان الدخل وخط مصروفات الفائدة وقارنه بصافي المبيعات (الإيرادات). إذا كانت الفائدة تتراوح بين 15 و 20٪ من حجم المبيعات، فهذا جيد. في بعض الحالات قد تصل فائدة العقارات الجديدة التابعة لجمعيات حديثة الإنشاء 30٪ أو أكثر. ولكن إذا كان لدى الجمعية خطة سداد جيدة، ستنخفض هذه المصروفات بمرور الوقت. تحقق من المبلغ الذي تسدده الجمعية كل عام. فالمستوى الجيد لا يقل عن 2٪ من إجمالي مبلغ القرض.
4. متى ستنتهي قروض الجمعية؟
هل لدى الجمعية فوائد منخفضة ثابتة على قروضها، ولكن ستنتهي فترة ثباتها قريباً؟ في هذه الحالة، ستزيد الرسوم الشهرية مع زيادة تكاليف قروض الجمعية. قد يكون أيضا قد تم التخطيط لإجراء تجديدات كبيرة مما قد يعني أن الجمعية بحاجة إلى الحصول على قروض إضافية، وهو أمر يجب الالتفات له.
5. هل دخل العام أكبر من المصاريف؟
هل تقوم الجمعية بتأجير أماكن تجمعات؟ هل هناك شقق إيجار تدر دخلا؟ وهل تم بالفعل إجراء تجديدات كبيرة؟ حتى وإن كانت الجمعية السكنية لديها قروض مرتفعة لكل متر مربع، مازال ممكنا أن تكون حالتها المالية جيدة. في جزء حساب الربح والخسارة في التقرير السنوي، يمكنك معرفة ما إذا كانت الجمعية قد حققت ربحًا أم خسارة خلال العام. في هذا الجزء تُذكر التكاليف وكذلك مصادر الدخل. في حال كان قد تم إجراء تجديدات كبيرة، فهذا شيء إيجابي، ولكنه يؤثر على النتيجة سلبًا. من المهم التحقق من سبب النتيجة السلبية. في حال كان السبب هو نفقات المرة الواحدة، فهذا ليس مقلقا مثل تكاليف الفائدة المرتفعة على سبيل المثال.
6. كيف يبدو تاريخ الجمعية؟
تعرض الميزانية العامة مجموع أرباح الجمعية وخسائرها في السنوات السابقة. فهل الميزانية العامة سلبية – أي هل هناك عجز؟ إذا كان ذلك بسبب تجديد كبير تم إجراؤه في السنوات السابقة على سبيل المثال، فلا يزال ممكنا أن تتمتع الجمعية بحالة مالية جيدة. أما إذا كان الدخل دائمًا أقل من النفقات، فالوضع مقلق. من المهم أن تعرف متى كان هناك عجز ولماذا. لا تتردد أيضًا في طلب الاطلاع على نتائج التقارير السنوية السابقة.
7. حق الأرض أم حق الملكية؟
من الشائع أن تقوم جمعية الإسكان باستئجار الأرض من البلدية التي تقع فيها العقارات. تحصل الجمعية في هذه الحالة على ما يعرف بحق الأرض. إذا رفعت البلدية الإيجار، فهذا يعني زيادة التكاليف على الجمعية، وبالتالي زيادة الرسوم الشهرية. تتأثر المدن الكبرى مثل ستوكهولم ويوتوبوري ومالمو بشكل أساسي بزيادة الإيجارات. من ناحية أخرى، إذا كانت جمعية الإسكان تمتلك الأرض، فهذا إيجابي لأنهم كملاك لا يدفعون أي إيجار. ومع ذلك، من المحتمل أن يكون لدى الجمعية قروض وتكاليف فائدة أعلى إذا اشتروا الأرض.
8. جمعية إسكان أصلية أم غير أصلية؟
معظم جمعيات الإسكان أصلية. تصنف الجمعية على أنها غير أصلية إذا كان أكثر من 40٪ من دخل الجمعية يأتي من تأجير شقق أو مبانٍ أو من الشركات التي تمتلك وحدات سكنية في الجمعية. هناك قواعد ضريبية مختلفة لجمعيات الإسكان الأصلية وغير الأصلية. إذا كنت قد عشت في جمعية غير أصلية، فأنت تدفع 30٪ كضريبة أرباح، وهي أعلى مقارنة بما إذا كان لديك منزل في جمعية أصلية، حيث ضريبة الأرباح هي 22٪. في كثير من الأحيان يمكن أن يكون هناك رسوم شهرية أقل أو معدومة على الإطلاق في الجمعية غير الأصلية. لذلك هناك إيجابيات وسلبيات لكليهما. المهم أن تكون على دراية بها.
الآن أصبح لديك صورة أوضح عن كيفية تقييم الشؤون المالية لجمعيات الإسكان. بهذه الطريقة، يمكنك تجنب عقد صفقة إسكان سيئة! بالتوفيق!
هذا المقال من شركة Nordax Bank أحد الشركاء المتعاونين معنا، ليس بالضرورة أن يتوافق محتوى هذه المادة مع سياسة الكومبس التحريرية.